Q&A buka kios di Mall

Kalau dirunut-runut, cukup banyak yang bertanya tentang topik bisnis, dengan pertanyaan yang mirip-mirip. Jadinya kepikir, daripada diulang-ulang njawabnya, dan lebih parah lagi, makin lama juga jawabannya makin berkurang kualitasnya, jadinya mending di tulis di blog aja dech. Jadi ntar kalo ada yang nanya, paling tinggal tambahannya aja. Lumayan, gak bikin kualitas jawaban menurun karena saking seringnya njawab pertanyaan yang sama.

Pertanyaan pertama yang sering keluar adalah, berapa harga kios. Nah, itu sangat tergantung berbagai hal. Bahkan untuk mall yang sama dan lokasi kios sebelahan, harga bisa sangat berbeda. Harga kios dihitung per meter. Dan harga per meternya, tergantung lokasi kios. Lokasi dekat lobby jelas lebih mahal. Juga kalau di jalur utama, ataupun lokasi tusuk sate. Kisaran kios di Jabodetabek saat ini – khususnya ITC -- sekitar 200 s/d 300 juta. Itu untuk ukuran sekitar 2,5 x 2,5 mtr persegi. Biasanya pembayaran bisa dicicil langsung ke pengelola. Atau kalo gak, bisa juga bisa via bank. Tapi tentu saja ada margin bank yang kudu dibayar.

Trus, gimana caranya nentuin kios yang bagus ? Hmm… ini aku juga masih banyak nebak. Banyak ngandalin feeling. Dari pengalaman yang ada sih, coba aja berlaku sebagai pembeli. Rata2 berjalannya ke arah mana, dan menengok kemana. Nah… kios yang keliatan dari jalur pembeli (termasuk pada saat nengok) itulah yang maybe cukup bagus. Dan jangan lupa, keliatan ini dalam arti sebenarnya. Jadi jangan sampai ‘keliatan’ nya dalam tataran mestinya. Jadi mestinya keliatan. Sementara kalo survey beneran, dan diliat beneran, ternyata karena beberapa hal kios tsb gak keliatan.

Misalnya kios di ITC Kuningan lt 4 blok C6/3, Kidzwear, milik pak Anto TDA. Kios ini bagus banget. Tusuk sate, dan depan eskalator. Depan Eskalator lho ya, bukan belakang eskalator. Meskipun sama2 dekat eskalator, tapi efeknya akan sangat berbeda. Nah, geser sedikit, ke sebelahnya, C6/2, udah gak gitu bagus. Dari eskalator ‘agak’ terlihat. Tapi jelas bukan tusuk sate lagi. Jadi meskipun sebelahan dan harga gak beda jauh, kedua kios tsb faktor strategisnya berbeda sekali.

Contoh lain, kios (mantan) Yamaha di ITC Depok. Lokasi di lobby utama, yang mahalnya dijamin, hehehe. Tepat di area eskalator utama. Tapi ternyata, pangkal eskalator, tempat orang mulai naik, ada di area sebelum kios tsb. Jadi urutannya pintu utama, eskalator, baru kios Yamaha. Walhasil, arus orang rame banget hanya sampai pangkal eskalator. Area kios Yamaha ini, yang juga area exhibition, jarang padat pengunjung, meskipun 2 meter sebelumnya pengunjung sangat berjubel.

Pertimbangan pemilihan kios berikutnya adalah lokasi anchor tenant. Dari pengamatan kami, untuk baju, gak begitu bagus kalau berdekatan dengan anchor tenant. Cause orang yang ada di area Carefour misalnya, sudah berbelanja banyak di Carefour dan sudah capek untuk memulai lagi memilih baju. Jadi mereka gak tertarik untuk memilih milih baju lagi, yang nota bene butuh uang lumayan gede juga untuk beli. Beda dengan produk yang dibeli orang sambil menunggu yang antri kasir. Sebisa mungkin lokasi kios di area yang peruntukannya sesuai. Meskipun saingan cukup banyak, tapi orang yang datang jelas memang berniat untuk mencari baju. Dengan demikian kemungkinan konversi untuk menjadi transaksi lebih tinggi.

Sertifikat untuk kios di mall seperti ITC adalah strata title. Di cover sertifikatnya tertulis sertifikat satuan rumah susun. Katanya karena belum ada aturan untuk kios. Adanya untuk rumah susun. Jadi disamain aja. Di situ tertulis, kalau untuk kiosnya, kepemilikannya SHM. Sedangkan untuk tanahnya, kepemilikannya HGB nol koma nol sekian persen, dengan jangka waktu 30 tahun. Jadi dari seluruh tanah yang dipake untuk mall, dibagi bagi ke jumlah kios yang ada. Makanya pakenya prosentase. Ntar kalau lewat 30 tahun, maka akan diurus bersama lagi untuk perpanjangannya. Katanya sih gitu. Tapi pas tak tanya, belum ada satu ITC pun yang udah lewat 30 th. Kepemilikan tanah yang meskipun nol koma nol sekian persen itu yang bikin sertifikat kios dapat diagunkan ke bank. Tapi kalau kayak kios jembatan, itu murni sewa 30 th, gak ada hak atas tanah. Jadi gak bisa juga diagunkan ke bank. Di akhir cicilan, akan muncul tagihan biaya untuk pengurusan AJB dan PPHTB yang gedenya lumayan. Tapi ya dibayar aja, khan supaya sertifikatnya jelas. Kalo gak dibayar pun, tahun depannya malah biaya bisa naik.

Pertanyaan selanjutnya, biaya apa saja yang muncul. Biaya operasional, jelas service charge. Biaya ini dihitung per mtr luas kios kita. Juga ada listrik dan telpon. Dan biaya shinking fund (persatuan pengguna). Totalnya, untuk ukuran sekitar 5 mtr persegi, sekitar 400 sd 500 ribu. Service charge dihitung per hari sejak serah terima kunci. Biaya lain, gaji karyawan, kalo pake karyawan. Juga parkir langganan, baik motor atau mobil.

Trus, ketutup gak sih. BEP nya kapan. Kalo biaya operasional, sejak bulan pertama buka, insya Allah sudah ketutup. Kios Anugrah di ITC Depok, sudah membukukan laba (kios dan rak tidak dihitung sebagai biaya ya…) di bulan pertama buka, meskipun ‘cuman’ 82 ribu. Sedangkan kios di ITC Kuningan, dari hitungan kasar, insya Allah biaya operasional juga ketutup di bulan pertamanya ini.

Sedangkan kalau memasukkan item harga kios, jujur aja, dari laba yang didapat belum mencapai BEP. Tapi nanti dulu. Ada beberapa pertimbangan. Pertimbangan pertama, harga kios akan diganti apabila kios tsb dijual lagi, bahkan insya Allah akan dapat harga yang lebih tinggi. Pertimbangan kedua, laba menginjak tahun ketiga, sudah sekitar setengah dari harga kios. Artinya, anggap saja total laba akan mencapai harga kios di tahun ke-5 (atau 6). Maka apabila saat itu kios dijual, seluruh harga kios (yang sudah naik sekian persen) murni adalah keuntungan. Karena khan harga kios sudah ditutup pake laba penjualan.

Dan – mohon maaf – saya tidak terlalu menyarankan untuk sewa. Kenapa ? Cause dari data kios saya, tahun kedua ‘hanya’ mengalami kenaikan omset sebesar 10% dari tahun pertama. Sedangkan tahun ketiga naik 83% dari tahun kedua. Nah, apabila sewa – apalagi cuman 1 tahun – maka kenaikan omset yang tinggi (yang kami dapat setelah tahun ke-3) rada susah dicapai. Kecuali kalo sewa langsung 5 tahun, kali’ ya…

Pengecualian juga kalau sewa di tempat strategis, dan kita beli kios di dekatnya. Kenapa pengecualian ? Cause apabila sewa habis, dan muncul hal2 yang tidak diinginkan, kita bisa tetap buka di kios sendiri yang tidak jauh dari lokasi awal. Sehingga pelanggan yang mulai mengenal toko kita tidak berpindah ke toko lain. Dan image pelanggan yang sudah dibangun tetap bisa diteruskan. Bukan membangun image dari awal lagi. Ini trick yang dijalankan oleh pak Riad dan mbak Poppy di toko terbarunya, Pasar Ciracas. Juga idem dengan kios Anugrah yang di ITC Kuningan.

Kayaknya segitu dulu dech. Any other question ?

NB. Oleh2 dari munashoroh Palestine :
Yo... ayo... dukung Palestina...
Kuingin... Palestina menang...

Gambar diambil dari sini